El gobierno prepara cambios en vivienda mediante Real Decreto y los PPGG

Aunque el gobierno todavía no cuenta con los apoyos suficientes para sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado para el 2019, el proyecto para los mismos lleva redactado ya unas semanas y está colgado en la página de la Moncloa donde se pueden consultar.

En los mismos se recogen unas medidas específicas relativas a la vivienda, que vamos a reseñar a continuación. Aunque todavía no es seguro que esta serie de medidas vayan a aprobarse definitivamente mediante los Presupuestos, hace unos días el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, anunció que su departamento tiene listo un primer paquete de medidas urgentes en materia de vivienda que serán incluidas en un borrador de real decreto-ley y que elevará próximamente al Consejo de Ministros. Entre los cambios más significativos que se pretenden efectuar están aquellos que afectan a la regulación de elementos contractuales como los plazos mínimos de arrendamiento, las prórrogas de contrato, las garantías o la revisión de la renta.

Veamos cuáles son las medidas que de momento recogen los Presupuestos Generales del Estado para el 2019, siendo presumiblemente algunas de ellas las incluidas en el real decreto-ley que el Gobierno tiene pensado sacar adelante:

 

  • Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y se ampliará la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán 7 años de prórroga obligatoria y 3 de tácita.
 
  •  Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel en el caso de personas físicas o siete años en personas jurídicas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
 
  • Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza en metálico hasta un máximo de dos mensualidades de la renta. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica.
 
  • Se establecerá que el derecho del arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido deba estar recogido en el contrato de arrendamiento, de forma que se impulse la estabilidad para el arrendatario y se conozcan de forma transparente las condiciones del contrato.
 
  • Se incluirá la posibilidad que las administraciones públicas competentes ejerzan los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
 
  • Se pretende modificar la normativa del mercado del alquiler inmobiliario para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas
 
  • Según el texto, el incremento de los precios de alquiler y la limitación de oferta para uso residencial es especialmente grave en algunas ciudades como consecuencia del uso turístico de los alojamientos. Para abordar esta cuestión se impulsarán reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio.
 
  • Se habilitará a los Ayuntamientos para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica.
 
  • Los Ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar, temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda.
 
  • El objetivo de los índices de referencia mencionado en los párrafos anteriores es que los Ayuntamientos y/o CCAA que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.
Como vemos, si al final salen adelante estos presupuestos, se avecinan cambios en lo referente al alquiler de viviendas y deberemos estar atentos durante las próximas semanas. Mantente al día sobre las noticias que afectan al sector inmobiliario en nuestro blog, y recuerda que la mejor manera de poner tus inmuebles en alquiler y evitar quebraderos de cabeza es dejarlo en manos de profesionales con experiencia que están al día de cualquier cambio que afecte al sector. ¡No lo dudes y cuenta con nosotros! Para cualquier duda, consúltanos sin compromiso.

[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo: Morosidad

Los datos no dejan lugar a dudas. Los últimos números del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) revelan cómo durante 2017 se produjeron en España casi 100 desahucios al día por no pagar el alquiler, cuatro cada hora. En total, el año pasado, 35.666 familias y particulares fueron desahuciados por este motivo. Más datos, según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), en 2017 la morosidad de los inquilinos ha crecido un 4%, y aunque los incrementos no son tan acusados como entre 2007 y 2015, esta no se ha frenado y, tal como asegura Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad del FIM, irá previsiblemente en aumento en los próximos meses ante el imparable aumento de los precios y el cada vez mayor esfuerzo que deben realizar los inquilinos para pagar las rentas.

“La baja profesionalización del mercado del alquiler, así como la gestión ineficaz que hacen las partes con carácter personal provoca conflictos que en muchos casos se traducen en impagos” José Ramón Zurdo, CEO

Los españoles que viven de alquiler tienen que invertir, de media, el 31% de su salario mensual bruto a pagar el alquiler de su vivienda, según datos de Fotocasa. En Cataluña, el esfuerzo se sitúa en el 46%, mientras que en Madrid y Baleares, dicho porcentaje se sitúa en el 40%. Al igual que sucede con el pago de la hipoteca, según los expertos, el esfuerzo no debería superar el 30%, mientras que lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%. José Ramón Zurdo, CEO de Agencia Negociadora del Alquiler desgrana algunos motivos del aumento de la morosidad en esta entrevista. La generación de conflictos sin resolver, la subida injustificada de precios (pueden llegar al 30% en renovaciones) y la baja intervención gubernamental son algunos de los motivos. Para evitar aquellos conflictos generados por la relación contractual es necesario acudir a profesionales que hagan una gestión eficaz del alquiler. Un intermediario siempre será neutral a la hora de encontrar una solución a los conflictos que pudiera haber entre propietario e inquilino. EL TRANQUILER es un sistema de gestión de alquiler que garantiza la buena salud del contrato. Tener un sistema tan eficaz a disposición de los propietarios hace de la relación entre inquilino y propietario algo sencillo. Gestionado por profesionales que actúanos de forma neutral. Así mismo, la fijación de precios se hace en base a un baremo justo y equilibrado para que no existan las sorpresas. Las cuestiones relacionadas con las reparaciones o desperfectos son dirimidas en un departamento de calidad ecuánime que ofrece garantías a las dos partes, reduciendo los conflictos que pudieran surgir. Estos pequeños gestos, contenidos en este sistema de gestión reduce en un 67% la posibilidad de impagos. ¡No te pierdas la entrevista!

La legalidad de algunas cláusulas en los contratos de alquiler

Pese a lo común que resulta hoy en día la firma de contratos de alquiler, lo cierto es que la mayor parte de personas carecen de formación específica para afrontar estos trámites con total seguridad y tranquilidad. A la hora de la redacción y la firma, tanto propietarios como inquilinos, suelen recurrir a modelos estándar de contactos o encontrados en internet. Sin embargo, siempre se debe tener en cuenta que existen una serie de cláusulas muy utilizadas en la redacción de los mismos que legalmente no tienen validez. Y este es un aspecto con el que se debe tener cuidado, ya que es habitual que durante el periodo de arrendamiento surjan problemas que, de ser previstas en el contrato de arrendamiento, tendrían una solución rápida y simple. Con esto en mente, os resumimos tres ejemplos de cláusulas que suelen encontrarse en contratos de alquiler tipo, para que podáis comparar vuestra opinión previa sobre ellos y su validez o no validez después:

¿Es legal una cláusula que obligue a los inquilinos a afirmar que están ocupando la vivienda por temporada, cuando no es así?

Esta es una cláusula que los arrendadores incluyen en muchos contratos con el fin de convertir los arrendamientos de vivienda en arrendamientos de temporada, para evitar las prórrogas obligatorias que tiene el arrendamiento de vivienda y no tiene el de temporada. “Es importante remarcar que, aunque esto se mencione en un contrato, no tiene ningún valor jurídico salvo que se haya firmado expresamente un contrato de arrendamiento de tipo de temporada”, comenta Jose Ramón Zurdo, abogado especialista en arrendamientos de la Agencia Negociadora del Alquiler.

¿Sería legal, por otra parte, incluir una cláusula en el contrato que impida a los inquilinos subarrendar la vivienda?

En este caso, por ejemplo, se trataría de una estipulación perfectamente legal. De hecho, aun en el caso de que no se recogiera en el contrato, la ley estipula que el subarrendamiento por parte de los inquilinos es ilegal. La única manera de que el subarrendamiento de la vivienda fuera válido sería obteniendo la autorización por escrito del arrendador.

¿Es válida una cláusula que obliga a los inquilinos a abandonar la vivienda en caso de venta de la misma por parte del propietario?

Esta, sin embargo, se trataría de una cláusula completamente inválida.. Y es que, como informa Jose Ramón Zurdo, “las consecuencias para un inquilino de la venta de la vivienda las marca la ley, no un contrato privado”. En este respecto, pese a la venta el nuevo propietario debería respetar la legalidad del contrato firmado con el anterior arrendador siempre que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. En caso de no estarlo y ser un alquiler de los conocidos como “en negro”, los inquilinos verían sus derechos seriamente comprometidos. Como se puede apreciar, es fácil encontrar ejemplos de cláusulas habituales a las que merece la pena prestar mucha atención. Es por eso que, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, siempre recomendamos una exhaustiva y seria lectura y consideración de todos los documentos legales relacionados con un arrendamiento, especialmente en el caso de un contrato.

¿Por qué elegir a la Agencia Negociadora del alquiler para alquiler nuestra vivienda?

El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquiler es el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento y el certificado energético de manera totalmente gratuita.

El certificado energético en los alquileres actuales

El certificado de eficiencia energética (o certificado energético) es, junto con la RGPD, una de las cuestiones más de moda. Y es que, si bien lleva un tiempo siendo parte de las conversaciones entre todos aquellos que buscan vivienda o la ofertan, sigue generando ciertas dudas entre muchos.

Empezando la casa por los cimientos: ¿qué es el certificado energético?

A grandes rasgos, se podría resumir como un proceso que analiza y certifica –en un documento- el consumo energético y las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler. Hasta junio de 2013, el certificado de eficiencia energética no era obligatorio para los arrendamientos de viviendas, sin embargo, con las actualizaciones de la ley, hoy en día sí lo es. Pese a esto, muchos caseros optan por no hacerlo confiados en que ningún organismo competente está activamente pendiente que los pisos que se alquilan dispongan de él. Se trata, obviamente, de una decisión poco recomendable ya que al proceder así, el propietario queda en manos del inquilino que, si decide denunciarlo, podría exponer al primero a tener que enfrentarse a multas de hasta 6.000 euros.

¿El certificado energético es obligatorio para todas las propiedades?

No. Es cierto que la ley contempla ciertas exenciones de obligación del certificado energético, como para algunas propiedades inferiores a 50 metros cuadrados. Pero ojo, estos son casos siempre excepcionales. En el ejemplo mencionado, se refiere exclusivamente a aquellos espacios que se encuentren aislados, como puedan ser un cobertizo o un bungalow, y nunca a apartamentos o estudios que sean parte de una propiedad mayor. Estos últimos, que son la mayor parte de los inmuebles en alquiler, hoy en día exigen un certificado de eficiencia energética siempre, independientemente del tamaño de los mismos. Por otra parte, las plazas de garaje o trasteros, al tratarse de espacios considerados como “no habitables”, no estarían incluidos en la tipología de propiedades que deben presentar un certificado energético. Además de lo anteriormente mencionado, cabe señalar que este trámite sólo es necesario para nuevos contratos de alquiler de viviendas que se realicen. Si un propietario tiene un mismo inquilino desde hace varios años, la ley no contempla la obligación de anexar al contrato el certificado de eficiencia energética.

¿Por qué contratar la gestión de un alquiler a la Agencia Negociadora del Alquiler?

Con el tranquiler, además de pagar directamente a los propietarios para evitar impagos, la Agencia Negociadora del Alquiler ofrece de manera gratuita la gestión del certificado energético de la vivienda, para que el propietario pueda despreocuparse, ahorrarse trámites y dinero, y estar tranquilo.

Cláusulas ilegales en los contrato de alquiler

Durante la redacción de los contratos de alquiler, muchos propietarios optan en ocasiones por incluir algunas cláusulas adicionales con el objetivo de sentirse más seguros y protegidos. No es extraño, pues los casos de fraude y similares están a la orden del día en el campo inmobiliario, y muchos arrendadores se sienten asustados y expuestos. Sin embargo, cabe recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) existe precisamente para asegurar la salubridad de los contratos de alquiler y que ambas partes estén protegidas. Siendo así, es altamente recomendable consultar dicha ley para saber qué cláusulas son legales y cuáles no a la hora de incluirlas en el contrato de alquiler.

Las 3 cláusulas ilegales más frecuentes

Como muestra, a continuación mostramos tres cláusulas que comúnmente son incluidas en los contratos pero que serían ilegales/nulas:

Pago por adelantado

Cláusulas que obliguen a los inquilinos al pago por adelantado de más de una mensualidad de la renta. Sería una cláusula nula porque la LAU actualmente prohíbe específicamente que se pueda exigir a los inquilinos el pago de más de una mensualidad de renta por anticipado.

Revisión de la renta cada seis meses

Cláusulas que obliguen a los inquilinos a revisar la renta cada seis meses, ya que la LAU marca que la actualización y revisión de la renta se debe producir de manera anual. Por lo tanto, si se recogiera en el contrato una cláusula que marque un periodo inferior, sería completamente nula. Sí sería válido, sin embargo, que las partes decidieran actualizar la renta en base a índices privados y no públicos como el IPC.

Resolución anticipada

Las cláusulas que penalicen a los inquilinos que resuelvan el contrato prematuramente no son libres, si no que vienen imperativamente dadas por la ley, y estas no pueden superar nunca el importe de un mes de renta por año de arrendamiento. Para los períodos inferiores al año, sería la parte proporcional. Como se puede comprobar, el terreno del arrendamiento de alquileres está altamente legislado y es importante conocer cuáles son los límites marcados por la propia ley para no dar lugar a equívocos con el arrendatario.

¿Por qué contratar la gestión de un alquiler a la Agencia Negociadora del Alquiler?

Con su concepto de tranquiler, la Agencia Negociadora del Alquiler ofrece el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. Con este sistema, es la propia Agencia la que paga a los propietarios la renta de sus alquileres, además de asesorarles y ofrecerles de manera gratuita el certificado energético.

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