Ley de desahucios rápidos: ¿cómo me afecta si hay un ocupa mi vivienda?

La Comisión de Justicia del Congreso ha aprobado la Proposición de Ley de Desahucios Rápidos para acelerar el desalojo de una vivienda ocupada ilegalmente. Esta servirá para reducir a unos 20 días el procedimiento de desahucios que hoy en día se puede alargar a varios meses o, incluso, años. Aunque su objetivo principal es acelerar los procesos de desahucio, la ley también presenta ciertas particularidades que es necesario conocer. En primer lugar, no será aplicable a todo tipo de inmuebles. Solo a viviendas particulares, viviendas de entidades sociales sin ánimo de lucro y administraciones públicas. ¿Qué no incluye? Viviendas de sociedades, de fondos de titulación, entidades financieras o locales comerciales. Estos tendrán que recurrir al antiguo método. Otro detalle importante es que este procedimiento abreviado solo afecta a ocupantes que no tengan títulos de ocupación. Por tanto, no afectará a inquilinos que tengan su contrato en regla aunque hayan dejado de pagar las cuotas del alquiler o las cuotas hipotecarias de su vivienda. Si alguien ocupa mi vivienda, ¿qué tendría que hacer? – Presentar una demanda ante el Juzgado. – Una vez presentada la demanda se dictará auto haciéndoselo saber a los ocupantes de la vivienda para que la abandonen cuanto antes. – El Juzgado comunicará a los servicios municipales la apertura de un proceso de desocupación ilegal. – Los ocupantes podrán oponerse al auto en un plazo de 10 días. – Si la resolución del procedimiento resulta favorable al demandante, solo tendrás que solicitar su ejecución. De este modo, el proceso se abrevia y los dueños logran recuperar antes sus viviendas. El texto recalca que “la okupación ilegal no puede ser una forma establecida y tolerada de acceso a la posesión de una vivienda, no puede ser tampoco la vía de acceso al derecho constitucional a una vivienda”. José Ramón Zurdo, abogado experto en alquileres de la Agencia Negociadora del Alquiler, nos da más detalles sobre esta propuesta de Ley en una entrevista radiofónica. Hay que señalar, también, que esta ley aún no ha entrado en vigor y que, de momento, solo ha sido aprobada por el Congreso de los Diputados. Esta tiene que pasar todavía por el Senado para aprobar posibles enmiendas y luego volver al Congreso para su aprobación final y publicación en el BOE.

Qué datos debes comprobar sobre tus candidatos a inquilinos

Dejar tu vivienda en manos de un desconocido siempre es un riesgo por lo que, antes de firmar un contrato de arrendamiento, es importante tratar de conocer a la persona lo máximo posible. ¿Quién es? ¿De qué trabaja? ¿Cuáles son sus ingresos? ¿Tiene deudas pendientes? Son preguntas que deberás hacer y que tendrás que comprobar para decidir si alquilar tu vivienda o no a ese candidato. Pero, ¿qué información puedes solicitar al interesado? Te explicamos con detalle cada documento que debes requerir antes de firmar el contrato.

Documentación económico – laboral

Tu mayor preocupación es que el inquilino sea capaz de hacer frente a la renta que hayáis acordado; por tanto, es importante que conozcas su situación económica y laboral. De este modo, podrás saber si cuenta con un puesto de trabajo e ingresos suficientes para costear los gastos de la vivienda. Los documentos más relevantes son:
  • El contrato de trabajo: ¿es temporal?, ¿indefinido?, ¿está en período de prueba? Determina su estabilidad.
  • Últimas nóminas: para poder comprobar los ingresos mensuales que tiene y el tiempo que lleva en la misma empresa.
  • Declaraciones de la Renta: con el fin de comprobar las obligaciones económicas que tiene que asumir como préstamos hipotecarios, pensiones compensatorias a ex cónyugues…
  • Certificado de buenas prácticas bancarias: lo emiten las entidades financieras para saber si han tenido incidencias de impago o descubiertos.
Es importante que tengas en cuenta que la capacidad de endeudamiento recomendada para pagar un alquiler no debería sobrepasar el 30% de los ingresos netos del interesado.

Registros de impago

Utilizando los datos del interesado, podrás consultar las listas de morosos con el fin de conocer las deudas que pudiera tener por el impago de facturas o préstamos.

Referencias

Otra forma de saber si estás ante un buen inquilino es conocer las experiencias que ha tenido en arrendamientos anteriores. Para ello, puedes solicitarle referencias de los caseros previos. El tiempo que ha permanecido en la vivienda o si cumple con sus obligaciones son aspectos básicos que debes conocer. José Ramón Zurdo, nuestro abogado especialista en alquileres, explica los requisitos que ha de cumplir un inquilino en una entrevista para la Cadena SER:     Con toda esta información estarás preparado para evaluar la validez de un inquilino para entrar a vivir en tu vivienda. No tengas miedo de solicitar toda la información que necesites antes de cerrar el acuerdo. Por último, recuerda que en la Agencia Negociadora del Alquiler nos encargamos de administrar tus viviendas y de seleccionar a inquilinos que sean capaces de hacer frente al pago de la renta. Con nosotros no tendrás que preocuparte de nada.

Cómo y cuándo puedo actualizar el alquiler de mi inquilino

Con las subidas que está experimentando el alquiler, quizás estés barajando la posibilidad de subir el de tu inquilino. Sin embargo, antes de nada, has de saber cómo y cuándo hacerlo. Lo primero que has de comprobar es si está contemplado o no en el contrato que habéis firmado ambas partes. Si, en su día, no tuviste la precaución de añadir esta cláusula entonces no podrás actualizar el alquiler de tu inquilino. En el caso de que sí esté recogido en el contrato de alquiler, tendrás que ver en qué fecha se firmó para aplicar unos criterios u otros. Por normal genera, si no se firmó otra cosa:
  • Para contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013, el alquiler se actualizará (subirá) según el Índice de Precios de Consumo (IPC) General.
  • Para contratos firmados a partir del 1 de abril de 2016 se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.

¿Cómo se aplica la subida?

Para el IPC, sobre la renta anterior, la variación porcentual experimentada los últimos doce meses anteriores a la fecha de actualización. El Índice de Garantía de Competitividad se calcula cogiendo como referencia el IPC de la Eurozona en relación al IPC español en 1999. El porcentaje puede estar entre el 0% y el 2%.

¿Qué ocurre si notifico a mi inquilino la subida y hace caso omiso?

Si estaba recogido en el contrato y el inquilino sigue ingresando la misma cantidad, sin tener en cuenta la subida, el dueño tiene dos opciones:
  • Rechazarlo, para que no se considere como conformidad ni como renuncia a la revisión.
  • Aceptar el pago formulando una reserva formal en la que se le comunique al arrendatario que el pago realizado es un pago parcial.
Tanto en un caso como en el otro, se le abre la opción al arrendador de iniciar el proceso de desahucio por falta de pago. Así lo explica nuestro abogado especialista en arrendamientos, Faustino de Vega, en una entrevista en radio COPE: Recuerda prestar atención a estas condiciones para aplicar correctamente la actualización del alquilar a tu inquilino. Y si tienes dudas, déjalo en manos de la Agencia Negociadora del Alquiler que te ayuda a gestionar tus alquileres con el mínimo esfuerzo para ti.

Toca cambiar el ascensor en el edificio, ¿puedo subirle el alquiler a mi inquilino?

¿Tienes un piso alquilado y, como propietario del mismo, tienes que asumir una derrama aprobada por la comunidad? La ley de arrendamientos te permite repercutir el gasto sobre tu inquilino para, así, repartir el coste entre ambas partes. Imagina que tus vecinos han aprobado cambiar al ascensor porque éste estaba ya un poco deteriorado. La obra supone una derrama que se reparte entre todos los pisos, pero tú tienes el tuyo alquilado. ¿Puedes repercutir el gasto en el arrendatario? La respuesta es sí; sin embargo, has de cumplir con dos condiciones:
  • Que se hubiera pactado así en el contrato.
  • Que hayan transcurrido tres años desde el inicio del alquiler, nunca antes.
Si no se dan estos dos requisitos no podrás ahorrarte una parte del gasto. En el caso de que se cumplan, has de saber también que la subida establecida está regulada por la ley y no puedes determinarla tú por tu cuenta. La forma correcta de hacerlo es aplicar un porcentaje o interés al capital invertido en las obras de renovación, una vez descontadas las subvenciones que se pudieran haber obtenido. La ley establece, además, que la subida no puede ser nunca superior al 20% de la renta que se estuviera abonando en este momento. Nuestro abogado especializado en arrendamientos y Director de nuestro área jurídica, José Ramón Zurdo, lo explica en una entrevista en la Cadena SER. Como ves, este es un asunto de suma importancia a la hora de elaborar el contrato de arrendamiento ya que si no se recogen estas cláusulas luego no estaremos cubiertos. Es importante que ambas partes conozcan sus derechos y limitaciones para así hacer una negociación justa. En Agencia Negociadora del Alquiler te ayudamos a elaborar el contrato antes de alquilar tu piso, así tendrás la garantía de que estás procediendo de forma correcta y segura. Has de saber, también, que como propietario, si así lo estableces en el contrato, puedes repercutir en el arrendatario el pago de las cuotas de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles, la tasa de basuras, la de alcantarillado o el seguro multi-riesgo de la vivienda. En la Agencia Negociadora del Alquiler somos profesionales especialistas en arrendamientos urbanos en Madrid. Si dispones de una vivienda que quieres alquilar y tienes preguntas al respecto, ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos a resolver las dudas y a poner tu vivienda en alquiler.

Requisitos para alquilar legalmente tu casa como alojamiento turístico

Los apartamentos vacacionales son cada vez más populares y por eso son muchos los propietarios que deciden alquilar sus casas a turistas durante el verano o todo el año. Sin embargo, para hacerlo legalmente, es necesario cumplir con una serie de requisitos. Lo más importante es consultar las condiciones que establece la Comunidad Autónoma en la que se encuentra la vivienda. Desde que se aprobó la reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos en 2013, la regulación del alquiler de apartamentos turísticos ha quedado en manos de los gobiernos autonómicos. Así que comprueba siempre qué se establece en cada caso. Sin embargo, a nivel general, deberás tener en cuenta estas condiciones:

1. Comprobar si tienes que estar dado de alta en el Impuesto de Actividades Económicas.

Depende de la actividad que desarrolles. Si alquilas la vivienda solo en verano o durante un período determinado, no es necesario. Ese alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento de temporada. Sin embargo, si el alquiler conlleva la prestación de servicios complementarios como limpieza, mantenimiento de camas… sí que sería obligatorio darse de alta; concretamente, en el epígrafe 685 del Impuesto de Actividades Económicas como alojamiento turístico y extrahotelero. Nuestro abogado especializado en arrendamientos y Director de nuestro área jurídica, José Ramón Zurdo, lo explica en una entrevista en la Cadena SER.

2. Inscribirse en el Registro de Viviendas Turísticas

Es fundamental dar de alta el apartamento en el Registro de Viviendas Turísticas de cada comunidad autónoma. Con este trámite, se concede un número de identificación de la vivienda turística.

3. Declarar los impuestos de IVA e IRPF

El propietario, si es un particular, está obligado a liquidar el impuesto del IRPF por los ingresos obtenidos en su declaración a Hacienda; como actividad económica o rendimientos del capital inmobiliario. En el caso de ser un gestor comercial el que gestiona el apartamento turístico, este debe declarar el IVA.

4. Revisar la normativa autonómica

Como decíamos al principio, los gobiernos autonómicos han desarrollado normas específicas para el alquiler vacacional. Estas varían de un lugar a otro, así que es importante comprobar qué se establece en cada caso. El no cumplir con los requisitos establecidos puede acarrear sanciones económicas. En la Agencia Negociadora del Alquiler te asesoramos y nos ocupamos de tus viviendas en alquiler para que no tengas problemas y puedas dormir tranquilo. Contáctanos si estás interesado, estaremos encantados de ayudarte.

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