[NOTA DE PRENSA] LA AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER PROPONE FRENAR CLÁUSULAS ILEGALES O ABUSIVAS DE CONTRATOS DE ALQUILER

  • Pedir más de una mensualidad, prohibir fumar, obligar a los inquilinos abandonar las viviendas en caso de venta o que el propietario pueda entrar en la vivienda cuando quiera, son algunas de las cláusulas ilegales o abusivas más frecuentes.
  • 70% del alquiler está en manos de propietarios particulares y el 30% restante en manos de socimis, promotoras, bancos, fondos, pequeñas y medianas empresas.
  • “Las cláusulas ilegales o abusivas merman la rentabilidad de los propietarios y perjudican a las familias que optan por un alquiler estable y tranquilo”, advierte José Ramón Zurdo.

Madrid, 13 de marzo de 2019. Solicitar pagos anticipados de más de una mensualidad de renta, prohibir a los inquilinos fumar dentro del piso, pactar revisiones de rentas sólo al alza pero nunca a la baja o que los inquilinos estén obligados a permitir la entrada a los propietarios a las viviendas, son sólo algunas de las cláusulas ilegales o abusivas que la Agencia Negociadora del Alquiler viene detectando en contratos de arrendamientos donde no interviene un profesional.

La profesionalización del sector del alquiler en España es minoritaria, y da lugar, como asegura José Ramón Zurdo, CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler, “a que se firmen muchos contratos que contienen cláusulas ilegales o abusivas. El mercado debe crecer hacia la profesionalización y de esta manera le pondremos un freno natural a este tipo de cláusulas que perjudican gravemente al alquiler en nuestro país”, advierte José Ramón Zurdo.

La Agencia Negociadora del Alquiler ha detectado una gran variedad de cláusulas que con la Ley de Arrendamientos Urbanos en la mano, no podrían aparecer nunca en un contrato de arrendamiento. Estas son las que se producen con mayor frecuencia:

  • Pactar revisiones de rentas sólo al alza pero nunca a la baja.
  • Pactar estipulaciones que obligan a los inquilinos a permitir la entrada a los propietarios a las viviendas.
  • Pactar penalizaciones en los contratos muy superiores a las permitidas por la ley.
  • Obligar a los inquilinos actualizar las fianzas de forma anual.
  • Obligar a los inquilinos abandonar las viviendas en caso de venta.
  • Obligar a los inquilinos a pagar derramas comunitarias.
  • Obligar a los inquilinos a renunciar a las prórrogas legales a las que tienen derecho por ley.
  • Obligar a los inquilinos a firmar contratos por una duración inferior al año para convertirlos en arrendamientos de temporada.
  • Pactar en los contratos que en caso de fallecimiento de los inquilinos los propietarios puedan recuperar inmediatamente las viviendas arrendadas.
  • Estipulaciones que prohíben a los inquilinos fumar dentro de las viviendas arrendadas.
  • Pactar revisiones de renta antes del año.
  • Solicitar pagos anticipados de más de una mensualidad de renta.
  • Exigir a los inquilinos que resuelven anticipadamente los arrendamientos penalizaciones equivalentes al pago de los meses de renta pendientes de cumplir.
  • Repercutir a los inquilinos el arreglo de todas las reparaciones que surjan en las viviendas arrendadas.

Para José Ramón Zurdo, “éstas cláusulas ilegales o abusivas son perjudiciales para el inquilino, que terminará buscando un alquiler conforme a la Ley y como consecuencia de la ruptura contractual el propietario verá mermada su rentabilidad”.

“Apostar por la profesionalización significa dinamizar el mercado del alquiler, ofreciendo una estabilidad a las familias que quieren vivir de alquiler y la necesaria rentabilidad al propietario, y esto se consigue erradicando las cláusulas ilegales o abusivas de los contratos”, afirma el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler.

En la actualidad se estima que el mercado de alquilerestá mayoritariamente en manos de propietarios particulares, un 70%, mientras que el 30% restante está en manos de socimis, promotoras, bancos, fondos, pequeñas y medianas empresas.

Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler

La Agencia Negociadora del Alquiler es líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato.

La Agencia Negociadora del Alquiler proporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas.

La Agencia Negociadora del Alquiler lleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial.

[NOTA DE PRENSA] Sobre el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Frente al Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, la Agencia Negociadora del Alquiler considera que esta medida es:

UN DECRETAZO AL MERCADO DE ALQUILER QUE CREARÁ INSEGURIDAD JURÍDICA, CONFUSIÓN Y PRECIOS ALTOS

  • Con este Decreto ya hay siete regímenes jurídicos para regular los arrendamientos de viviendas en España.
  • Un índice de precios que terminará desincentivando a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler, premiando a las viviendas menos adecuadas.
  • Según se estima en el sector hay más deun millón de viviendas vacías que sus propietarios no se atreven a sacar al alquiler por la inseguridad jurídica existente. 

Madrid, 1 de marzo de 2019. “Este es un Decreto claramente electoralista que va contra el mercado de alquiler y que esconde en el fondo la ausencia de una política social de vivienda que pueda garantizar el acceso a la misma”, afirma con rotundidad el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo  

José Ramón Zurdo explica las consecuencias más directas de este Real Decreto: “estas medidas lo único que van a crear es mayor inseguridad jurídica y confusión, al establecer otro nuevo régimen jurídico diferente para todos los arrendamientos que se firmen desde su entrada en vigor”. 

“Nuevamente nos volvemos a enfrentar, advierte José Ramón Zurdo, con la posibilidad de que el Decreto no se convalidara, en este caso por  la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados y tendríamos que volver al Régimen Jurídico anterior”. “Cualquiera puede comprender, prosigue José Ramon Zurdo, que ante este panorama, cuanto menos irresponsable, pocos propietarios puedan estar motivados a poner sus viviendas en alquiler”

UN MERCADO DE ALQUILER CON 7 REGÍMENES JURÍDICOS

Con este Real Decreto Ley sobre el alquiler ya son siete los regímenes jurídicos que regulan en la actualidad los arrendamientos de viviendas. Todos están en vigor por lo que dependiendo de en qué fecha se firmaran los arrendamientos se aplicarían las normas de unos o de otros.

Estos son los 7 regímenes jurídicos actualmente en vigor en el alquiler en España:

  1. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la Ley del año 64.
  2. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el conocido Decreto Boyer del año 85.
  3. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la última Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 01/01/95
  4. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se concertaron después de las últimas modificaciones de la L.A.U. del 4 de Junio de 2013 y del 30 de Marzo de 2015.
  5. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el último Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno que entró en vigor el 19 de Diciembre de 2018 y lo estuvo hasta el 24 de Enero de 2019. 
  6. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados a partir del 24 de Enero que coincide con el régimen existente antes de la aprobación del Decreto sobre alquileres que aprobó el Gobierno.
  7. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se firmen con el nuevo Decreto que quiere aprobar el gobierno, siempre que después lo convalide la Diputación permanente del Congreso de los Diputados, porque si no lo convalidara, se crearía un nuevo régimen jurídico para los contratos que se hicieren después de la no convalidación.

UN REAL DECRETO QUE NO BAJARÁ LOS PRECIOS

Para la Agencia Negociadora del Alquiler estas medidas en ningún caso atacarán de lleno los altos precios de los alquileres, y muy al contrario crearán un clima de restricción de la oferta de viviendas en alquiler. 

“los precios de los alquileres podrán bajar cuando se aumente considerable la oferta de viviendas destinadas al alquiler, tanto pública como privada, y no mediante un índice de precios que, entre otras muchas cosas, no tiene en cuenta el estado de la vivienda”, subraya José Ramón Zurdo

“Tampoco este Real Decreto contemplaseñala José Ramón Zurdo, medidas para dotar de una mayor seguridad jurídica en el alquiler, lo que aumentaría considerablemente la oferta”, en este sentido el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler señala que,“el mercado del alquiler en España está mayoritariamente en manos de arrendadores particulares y se estima en más deun millón de viviendas vacías que sus propietarios no se atreven a poner en alquiler por la inseguridad jurídica existente”. 

Acerca de Agencia Negociadora del Alquiler

La Agencia Negociadora del Alquileres líder en la gestión integral del arrendamiento de viviendas en España. Desde una correcta selección del inquilino para cada vivienda, garantiza de forma directa el pago de la renta al propietario durante toda la vida del contrato.

La Agencia Negociadora del Alquilerproporciona los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de sus viviendas. 

La Agencia Negociadora del Alquilerlleva más de 9 años apostando por la profesionalización y  dinamización del mercado de viviendas de alquiler, con el objetivo de contribuir a un mercado sano, equilibrado y que alcance la media europea de viviendas destinadas al alquiler residencial. 

[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo

La rápida derogación en el congreso de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que apenas ha estado vigente un mes, ha generado muchas dudas entre inquilinos y propietarios. Durante todo el último año se ha estado hablando de las diferentes medidas y cambios que iban a ser introducidos mediante esta ley y, al final, en unas semanas hemos vuelto a la LAU de 1994 y las reformas que de ésta se hicieron en 2013.

En la intervención radiofónica que os traemos, nuestro CEO José Ramón Zurdo nos aclara dos de estas cuestiones: la relativa a la fianza y avales que se pueden pedir al inquilino y la relacionada con el pago de impuestos sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados. ¡No te pierdas el audio al final del artículo!

Antes, vamos a recordar en qué situación quedan los puntos sobre los que más se habló de la nueva ley y que ya no estarían vigentes, volviendo a la situación siguiente:

  • La duración del contrato será de máximo 3 años más uno de prórroga tácita.
  • El arrendador puede solicitar las garantías adicionales (avales) al mes de fianza que considere oportunos, sin límite.
  • No hay prórroga en casos de desahucio, pese a que el inquilino alegue vulnerabilidad social.
  • Queda anulada la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico. En este sentido el rechazo del decreto también afecta a otras leyes, como la de Propiedad Horizontal, que añadía medidas de control de las comunidades de vecinos en estos casos.

Si firmaste el contrato durante la vigencia del RD

Para los contratos firmados durante los 37 días de vigencia del Real Decreto (entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019), se respetarán las condiciones que marcaba esta ley en el momento, tales como:

  • La duración mínima del contrato de 5 años más 3 de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona jurídica)
  • La limitación del aval adicional al mes de fianza de dos mensualidades
  • El pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si es una persona jurídica, etc.

Ni arrendador ni arrendatario podrán cambiar la ley por la que se rige el contrato, aunque su deseo sea que se rigiera por la actual, excepto si ambas partes de mutuo acuerdo volviesen a firmar uno nuevo.

Recuerda que en la Agencia Negociadora del Alquiler tenemos el mejor sistema de gestión integral del alquiler del mercado: el Tranquiler. ¡Ponte en contacto con nosotros y te informamos!

El gobierno prepara cambios en vivienda mediante Real Decreto y los PPGG

Aunque el gobierno todavía no cuenta con los apoyos suficientes para sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado para el 2019, el proyecto para los mismos lleva redactado ya unas semanas y está colgado en la página de la Moncloa donde se pueden consultar.

En los mismos se recogen unas medidas específicas relativas a la vivienda, que vamos a reseñar a continuación. Aunque todavía no es seguro que esta serie de medidas vayan a aprobarse definitivamente mediante los Presupuestos, hace unos días el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, anunció que su departamento tiene listo un primer paquete de medidas urgentes en materia de vivienda que serán incluidas en un borrador de real decreto-ley y que elevará próximamente al Consejo de Ministros. Entre los cambios más significativos que se pretenden efectuar están aquellos que afectan a la regulación de elementos contractuales como los plazos mínimos de arrendamiento, las prórrogas de contrato, las garantías o la revisión de la renta.

Veamos cuáles son las medidas que de momento recogen los Presupuestos Generales del Estado para el 2019, siendo presumiblemente algunas de ellas las incluidas en el real decreto-ley que el Gobierno tiene pensado sacar adelante:

 

  • Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y se ampliará la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán 7 años de prórroga obligatoria y 3 de tácita.
 
  •  Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel en el caso de personas físicas o siete años en personas jurídicas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
 
  • Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza en metálico hasta un máximo de dos mensualidades de la renta. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica.
 
  • Se establecerá que el derecho del arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido deba estar recogido en el contrato de arrendamiento, de forma que se impulse la estabilidad para el arrendatario y se conozcan de forma transparente las condiciones del contrato.
 
  • Se incluirá la posibilidad que las administraciones públicas competentes ejerzan los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
 
  • Se pretende modificar la normativa del mercado del alquiler inmobiliario para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas
 
  • Según el texto, el incremento de los precios de alquiler y la limitación de oferta para uso residencial es especialmente grave en algunas ciudades como consecuencia del uso turístico de los alojamientos. Para abordar esta cuestión se impulsarán reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio.
 
  • Se habilitará a los Ayuntamientos para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica.
 
  • Los Ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar, temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda.
 
  • El objetivo de los índices de referencia mencionado en los párrafos anteriores es que los Ayuntamientos y/o CCAA que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.
Como vemos, si al final salen adelante estos presupuestos, se avecinan cambios en lo referente al alquiler de viviendas y deberemos estar atentos durante las próximas semanas. Mantente al día sobre las noticias que afectan al sector inmobiliario en nuestro blog, y recuerda que la mejor manera de poner tus inmuebles en alquiler y evitar quebraderos de cabeza es dejarlo en manos de profesionales con experiencia que están al día de cualquier cambio que afecte al sector. ¡No lo dudes y cuenta con nosotros! Para cualquier duda, consúltanos sin compromiso.

[AUDIO] Entrevista a José Ramón Zurdo: Morosidad

Los datos no dejan lugar a dudas. Los últimos números del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) revelan cómo durante 2017 se produjeron en España casi 100 desahucios al día por no pagar el alquiler, cuatro cada hora. En total, el año pasado, 35.666 familias y particulares fueron desahuciados por este motivo. Más datos, según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), en 2017 la morosidad de los inquilinos ha crecido un 4%, y aunque los incrementos no son tan acusados como entre 2007 y 2015, esta no se ha frenado y, tal como asegura Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad del FIM, irá previsiblemente en aumento en los próximos meses ante el imparable aumento de los precios y el cada vez mayor esfuerzo que deben realizar los inquilinos para pagar las rentas.

“La baja profesionalización del mercado del alquiler, así como la gestión ineficaz que hacen las partes con carácter personal provoca conflictos que en muchos casos se traducen en impagos” José Ramón Zurdo, CEO

Los españoles que viven de alquiler tienen que invertir, de media, el 31% de su salario mensual bruto a pagar el alquiler de su vivienda, según datos de Fotocasa. En Cataluña, el esfuerzo se sitúa en el 46%, mientras que en Madrid y Baleares, dicho porcentaje se sitúa en el 40%. Al igual que sucede con el pago de la hipoteca, según los expertos, el esfuerzo no debería superar el 30%, mientras que lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%. José Ramón Zurdo, CEO de Agencia Negociadora del Alquiler desgrana algunos motivos del aumento de la morosidad en esta entrevista. La generación de conflictos sin resolver, la subida injustificada de precios (pueden llegar al 30% en renovaciones) y la baja intervención gubernamental son algunos de los motivos. Para evitar aquellos conflictos generados por la relación contractual es necesario acudir a profesionales que hagan una gestión eficaz del alquiler. Un intermediario siempre será neutral a la hora de encontrar una solución a los conflictos que pudiera haber entre propietario e inquilino. EL TRANQUILER es un sistema de gestión de alquiler que garantiza la buena salud del contrato. Tener un sistema tan eficaz a disposición de los propietarios hace de la relación entre inquilino y propietario algo sencillo. Gestionado por profesionales que actúanos de forma neutral. Así mismo, la fijación de precios se hace en base a un baremo justo y equilibrado para que no existan las sorpresas. Las cuestiones relacionadas con las reparaciones o desperfectos son dirimidas en un departamento de calidad ecuánime que ofrece garantías a las dos partes, reduciendo los conflictos que pudieran surgir. Estos pequeños gestos, contenidos en este sistema de gestión reduce en un 67% la posibilidad de impagos. ¡No te pierdas la entrevista!

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