La legalidad de algunas cláusulas en los contratos de alquiler

Pese a lo común que resulta hoy en día la firma de contratos de alquiler, lo cierto es que la mayor parte de personas carecen de formación específica para afrontar estos trámites con total seguridad y tranquilidad. A la hora de la redacción y la firma, tanto propietarios como inquilinos, suelen recurrir a modelos estándar de contactos o encontrados en internet. Sin embargo, siempre se debe tener en cuenta que existen una serie de cláusulas muy utilizadas en la redacción de los mismos que legalmente no tienen validez. Y este es un aspecto con el que se debe tener cuidado, ya que es habitual que durante el periodo de arrendamiento surjan problemas que, de ser previstas en el contrato de arrendamiento, tendrían una solución rápida y simple. Con esto en mente, os resumimos tres ejemplos de cláusulas que suelen encontrarse en contratos de alquiler tipo, para que podáis comparar vuestra opinión previa sobre ellos y su validez o no validez después:

¿Es legal una cláusula que obligue a los inquilinos a afirmar que están ocupando la vivienda por temporada, cuando no es así?

Esta es una cláusula que los arrendadores incluyen en muchos contratos con el fin de convertir los arrendamientos de vivienda en arrendamientos de temporada, para evitar las prórrogas obligatorias que tiene el arrendamiento de vivienda y no tiene el de temporada. “Es importante remarcar que, aunque esto se mencione en un contrato, no tiene ningún valor jurídico salvo que se haya firmado expresamente un contrato de arrendamiento de tipo de temporada”, comenta Jose Ramón Zurdo, abogado especialista en arrendamientos de la Agencia Negociadora del Alquiler.

¿Sería legal, por otra parte, incluir una cláusula en el contrato que impida a los inquilinos subarrendar la vivienda?

En este caso, por ejemplo, se trataría de una estipulación perfectamente legal. De hecho, aun en el caso de que no se recogiera en el contrato, la ley estipula que el subarrendamiento por parte de los inquilinos es ilegal. La única manera de que el subarrendamiento de la vivienda fuera válido sería obteniendo la autorización por escrito del arrendador.

¿Es válida una cláusula que obliga a los inquilinos a abandonar la vivienda en caso de venta de la misma por parte del propietario?

Esta, sin embargo, se trataría de una cláusula completamente inválida.. Y es que, como informa Jose Ramón Zurdo, “las consecuencias para un inquilino de la venta de la vivienda las marca la ley, no un contrato privado”. En este respecto, pese a la venta el nuevo propietario debería respetar la legalidad del contrato firmado con el anterior arrendador siempre que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. En caso de no estarlo y ser un alquiler de los conocidos como “en negro”, los inquilinos verían sus derechos seriamente comprometidos. Como se puede apreciar, es fácil encontrar ejemplos de cláusulas habituales a las que merece la pena prestar mucha atención. Es por eso que, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, siempre recomendamos una exhaustiva y seria lectura y consideración de todos los documentos legales relacionados con un arrendamiento, especialmente en el caso de un contrato.

¿Por qué elegir a la Agencia Negociadora del alquiler para alquiler nuestra vivienda?

El tranquiler de la Agencia Negociadora del Alquiler es el sistema de gestión de alquileres más seguro que existe en el mercado. No solo garantiza el pago a los propietarios la renta de sus alquileres, sino que además ofrece asesoramiento y el certificado energético de manera totalmente gratuita.

El certificado energético en los alquileres actuales

El certificado de eficiencia energética (o certificado energético) es, junto con la RGPD, una de las cuestiones más de moda. Y es que, si bien lleva un tiempo siendo parte de las conversaciones entre todos aquellos que buscan vivienda o la ofertan, sigue generando ciertas dudas entre muchos.

Empezando la casa por los cimientos: ¿qué es el certificado energético?

A grandes rasgos, se podría resumir como un proceso que analiza y certifica –en un documento- el consumo energético y las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler. Hasta junio de 2013, el certificado de eficiencia energética no era obligatorio para los arrendamientos de viviendas, sin embargo, con las actualizaciones de la ley, hoy en día sí lo es. Pese a esto, muchos caseros optan por no hacerlo confiados en que ningún organismo competente está activamente pendiente que los pisos que se alquilan dispongan de él. Se trata, obviamente, de una decisión poco recomendable ya que al proceder así, el propietario queda en manos del inquilino que, si decide denunciarlo, podría exponer al primero a tener que enfrentarse a multas de hasta 6.000 euros.

¿El certificado energético es obligatorio para todas las propiedades?

No. Es cierto que la ley contempla ciertas exenciones de obligación del certificado energético, como para algunas propiedades inferiores a 50 metros cuadrados. Pero ojo, estos son casos siempre excepcionales. En el ejemplo mencionado, se refiere exclusivamente a aquellos espacios que se encuentren aislados, como puedan ser un cobertizo o un bungalow, y nunca a apartamentos o estudios que sean parte de una propiedad mayor. Estos últimos, que son la mayor parte de los inmuebles en alquiler, hoy en día exigen un certificado de eficiencia energética siempre, independientemente del tamaño de los mismos. Por otra parte, las plazas de garaje o trasteros, al tratarse de espacios considerados como “no habitables”, no estarían incluidos en la tipología de propiedades que deben presentar un certificado energético. Además de lo anteriormente mencionado, cabe señalar que este trámite sólo es necesario para nuevos contratos de alquiler de viviendas que se realicen. Si un propietario tiene un mismo inquilino desde hace varios años, la ley no contempla la obligación de anexar al contrato el certificado de eficiencia energética.

¿Por qué contratar la gestión de un alquiler a la Agencia Negociadora del Alquiler?

Con el tranquiler, además de pagar directamente a los propietarios para evitar impagos, la Agencia Negociadora del Alquiler ofrece de manera gratuita la gestión del certificado energético de la vivienda, para que el propietario pueda despreocuparse, ahorrarse trámites y dinero, y estar tranquilo.

Cláusulas ilegales en los contrato de alquiler

Durante la redacción de los contratos de alquiler, muchos propietarios optan en ocasiones por incluir algunas cláusulas adicionales con el objetivo de sentirse más seguros y protegidos. No es extraño, pues los casos de fraude y similares están a la orden del día en el campo inmobiliario, y muchos arrendadores se sienten asustados y expuestos. Sin embargo, cabe recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) existe precisamente para asegurar la salubridad de los contratos de alquiler y que ambas partes estén protegidas. Siendo así, es altamente recomendable consultar dicha ley para saber qué cláusulas son legales y cuáles no a la hora de incluirlas en el contrato de alquiler.

Las 3 cláusulas ilegales más frecuentes

Como muestra, a continuación mostramos tres cláusulas que comúnmente son incluidas en los contratos pero que serían ilegales/nulas:

Pago por adelantado

Cláusulas que obliguen a los inquilinos al pago por adelantado de más de una mensualidad de la renta. Sería una cláusula nula porque la LAU actualmente prohíbe específicamente que se pueda exigir a los inquilinos el pago de más de una mensualidad de renta por anticipado.

Revisión de la renta cada seis meses

Cláusulas que obliguen a los inquilinos a revisar la renta cada seis meses, ya que la LAU marca que la actualización y revisión de la renta se debe producir de manera anual. Por lo tanto, si se recogiera en el contrato una cláusula que marque un periodo inferior, sería completamente nula. Sí sería válido, sin embargo, que las partes decidieran actualizar la renta en base a índices privados y no públicos como el IPC.

Resolución anticipada

Las cláusulas que penalicen a los inquilinos que resuelvan el contrato prematuramente no son libres, si no que vienen imperativamente dadas por la ley, y estas no pueden superar nunca el importe de un mes de renta por año de arrendamiento. Para los períodos inferiores al año, sería la parte proporcional. Como se puede comprobar, el terreno del arrendamiento de alquileres está altamente legislado y es importante conocer cuáles son los límites marcados por la propia ley para no dar lugar a equívocos con el arrendatario.

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¿Qué riesgos corro si decido subir el alquiler a mi inquilino?

Tras varios años de “vacas flacas”, el mercado inmobiliario por fin vuelve a estar en alza. Esto presenta alegrías y un sinfín de oportunidades para muchos, pero también genera situaciones potencialmente conflictivas entre caseros e inquilinos. Esto se debe principalmente a que los arrendadores ven en la recuperación económica una oportunidad única: subir los alquileres. Sin embargo, cabe reflexionar bien sobre dar este paso. Cada situación debe ser analizada individualmente, ya que existirán casos en los que –dada la recesión- la renta del inmueble esté muy por debajo del precio de mercado y eso deba ser corregido por pura justicia y coherencia. No obstante, con la nueva situación económica, muchos propietarios deciden buscar sacar la mayor rentabilidad posible a su inmueble. Si bien esta decisión puede resultar lucrativa y rentable a corto plazo, puede ocasionar problemas con los arrendatarios.

El riesgo de subir el alquiler al inquilino

Más allá de perder a un buen inquilino, el riesgo de la subida de los alquileres es muy claro a la hora de buscar nuevos inquilinos, dado que suele deparar en un aumento de la morosidad, provocada fundamentalmente por dos razones:
  • La primera es que, con el fin de conseguir los precios más altos, muchos propietarios descuidan la selección de los nuevos inquilinos y por ahí entran un buen número de candidatos con un nivel de insolvencia notable.
  • La segunda razón del aumento de morosidad suele ser por problemas de gestión. Al incorporarse al mercado, muchos propietarios no tienen ninguna experiencia previa en la gestión de alquileres, lo que provoca confrontaciones constantes con sus inquilinos que normalmente desembocan en impagos de renta o de suministros.
Y es que, como cuenta Jose Ramón Izquierdo (abogado especialista de la Agencia Negociadora del Alquiler) en esta entrevista radiofónica, se debe tener presente que –aunque supongan una gran tentación- los inquilinos que están dispuestos a pagan las rentas más altas suelen ser los que prestan menos garantías, y también aquellos que suelen estar menos tiempo arrendados. Por lo tanto, si como propietarios estamos pensando en subir la cuantía del alquiler a nuestro inquilino actual, la mejor idea es siempre hablar primero con él y tratar de consensuar los pasos a dar para no generar conflictos innecesarios. Si, pese a esto, el inquilino decide abandonar la vivienda o simplemente ésta se encuentra deshabitada, la recomendación es buscar un perfil de inquilino que, a cambio de rentas más atractivas, permita que les solicitemos más garantías económicas. Estos serán el tipo de arrendatarios más atractivos: aquellos que tenderán a permanecer más tiempo arrendados en las casas porque no tendrán esa necesidad económica de cambio.

Ley de desahucios rápidos: ¿cómo me afecta si hay un ocupa mi vivienda?

La Comisión de Justicia del Congreso ha aprobado la Proposición de Ley de Desahucios Rápidos para acelerar el desalojo de una vivienda ocupada ilegalmente. Esta servirá para reducir a unos 20 días el procedimiento de desahucios que hoy en día se puede alargar a varios meses o, incluso, años. Aunque su objetivo principal es acelerar los procesos de desahucio, la ley también presenta ciertas particularidades que es necesario conocer. En primer lugar, no será aplicable a todo tipo de inmuebles. Solo a viviendas particulares, viviendas de entidades sociales sin ánimo de lucro y administraciones públicas. ¿Qué no incluye? Viviendas de sociedades, de fondos de titulación, entidades financieras o locales comerciales. Estos tendrán que recurrir al antiguo método. Otro detalle importante es que este procedimiento abreviado solo afecta a ocupantes que no tengan títulos de ocupación. Por tanto, no afectará a inquilinos que tengan su contrato en regla aunque hayan dejado de pagar las cuotas del alquiler o las cuotas hipotecarias de su vivienda. Si alguien ocupa mi vivienda, ¿qué tendría que hacer? – Presentar una demanda ante el Juzgado. – Una vez presentada la demanda se dictará auto haciéndoselo saber a los ocupantes de la vivienda para que la abandonen cuanto antes. – El Juzgado comunicará a los servicios municipales la apertura de un proceso de desocupación ilegal. – Los ocupantes podrán oponerse al auto en un plazo de 10 días. – Si la resolución del procedimiento resulta favorable al demandante, solo tendrás que solicitar su ejecución. De este modo, el proceso se abrevia y los dueños logran recuperar antes sus viviendas. El texto recalca que “la okupación ilegal no puede ser una forma establecida y tolerada de acceso a la posesión de una vivienda, no puede ser tampoco la vía de acceso al derecho constitucional a una vivienda”. José Ramón Zurdo, abogado experto en alquileres de la Agencia Negociadora del Alquiler, nos da más detalles sobre esta propuesta de Ley en una entrevista radiofónica. Hay que señalar, también, que esta ley aún no ha entrado en vigor y que, de momento, solo ha sido aprobada por el Congreso de los Diputados. Esta tiene que pasar todavía por el Senado para aprobar posibles enmiendas y luego volver al Congreso para su aprobación final y publicación en el BOE.

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