INVERTIR EN UNA VIVIENDA PARA ALQUILAR SUPERA LA RENTABILIDAD EN BOLSA O EN DEPÓSITOS BANCARIOS

Ante la escasa rentabilidad, por no decir nula, que ofrecen actualmente los depósitos bancarios, muchos inversores y ahorradores se plantean invertir su dinero en bolsa o en viviendas para alquilar, y la pregunta que surge es cual es mejor inversión.

En un principio, hablamos de dos productos muy diferentes: la inversión en la compra de acciones en bolsa no requiere grandes esfuerzos económicos y es un producto que ofrece mucha mayor liquidez que los inmuebles al cotizar en mercados abiertos, por lo que pueden venderse de forma inmediata para disponer de liquidez. En cuanto al apartado de gastos asociados, también la inversión en bolsa requiere un menor esfuerzo económico cuyo coste medio estaría por debajo del 2%. Por último, la inversión en bolsa no produce una renta mensual como la inversión en el alquiler de viviendas, a lo sumo, a lo único que podríamos aspirar de forma periódica, sería al pago de dividendos.

La inversión en viviendas para alquilar, es un producto totalmente diferente dado que la compra requiere un mayor esfuerzo económico debido al alto valor que tienen actualmente las viviendas, al igual que los gastos asociados a la compra son mucho mayores, en el entorno del 10%. También hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de costes de mantenimiento como el IBI, las basuras, gastos de Comunidad, seguros, reparaciones, etc. Además, la inversión en viviendas para alquilar tiene mucha menos liquidez que la inversión en bolsa, al tardarse de media unos ocho meses en poder enajenarse para poder disponer de su valor económico.

Pero dicho todo esto, si nos atenemos a los fríos números económicos de los últimos 24 meses, la elección de la inversión no tiene color, y ello es debido a la caída del Ibex en este período de tiempo en un 12% mientras que el precio medio de las viviendas en España se ha revalorizado en este período en más de un 10%, de los cuales un 4% corresponden a la rentabilidad del alquiler y el 6% restante a la rentabilidad de la revalorización.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

GESTIÓN INTEGRAL DEL ALQUILER: El TRANQUILER

Algunas empresas del mercado de arrendamientos urbanos hablan de gestión integral en el alquiler, pero dicha gestión suele incrementar costes para el propietario y deja fuera muchos servicios que son esenciales para que podamos hablar de una verdadera gestión integral.

Para la Agencia Negociadora del Alquiler, El Tranquiler no es solo un concepto o un slogan, sino que encierra una metodología de trabajo que tiene en cuenta una gran cantidad de servicios que definen la gestión integral más completa del mercado del alquiler.

Aquí os detallamos en que consiste nuestra gestión integral:

  • Búsqueda del mejor inquilino y el más solvente.
  • Asesoramiento del precio más idóneo y de cómo entregar las viviendas.
  • Preparación el contrato y asesoramiento durante su firma.
  • Pago puntual de las rentas el día 6 de cada mes incluso cuando existan impagos, pues es la propia Agencia Negociadora del Alquiler la que paga al propietario.
  • Publicitar la vivienda en portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa.
  • Ingreso de la fianza en el Organismo correspondiente (IVIMA) y su posterior solicitud de devolución.
  • Facilitamos el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) de manera gratuita.
  • Gestión de incidencias:
    • Asesoramos a propietarios e inquilinos de que incidencias les corresponden con el fin de evitar una mala relación entre las partes y que afecta al alquiler, ya que esto da lugar a muchos problemas.
    • Hacemos seguimientos de obras y reparaciones con compañía de seguros.
    • Facilitamos presupuestos gratuitos para el arreglo de cualquier incidencia.
    • Financiamos los arreglos a los propietarios en varios plazos sin ningún tipo de interés.
    • Asistir a juntas de propietarios en su nombre si son motivadas por el inquilino.
  • Cambio de la titularidad, domiciliación bancaria y control de los suministros a nombre de los inquilinos, gracias al convenio con Iberdrola, con el fin de que las compañías suministradoras no incluyan en el ASNEF u otra lista de morosos, a los propietarios de las viviendas cuando exista un impago
  • Asesoramiento jurídico, legal y fiscal.
  • Gestión más rápida de los procedimientos de desahucio a través del arbitraje y dirección de la acción para lograr el lanzamiento de inquilinos morosos.
  • Liquidación de la resolución:
    • Redacción del contrato de resolución.
    • Recogida de desperfectos (resolución del contrato) con el objetivo de comparar la entrega y devolución de la vivienda y asignar que desperfectos son por tiempo y cuales son imputables al inquilino.
    • Lectura de los contadores y cálculo de los suministros que han quedado pendientes de pago.
    • Revertimos titularidad y domiciliación de la cuenta bancaria a nombre del propietario.
  • Redacción de anexos necesarios durante el contrato para su prolongación o cualquier tipo de cambio en las condiciones.
  • Gestión de venta integral para clientes, con honorarios muy inferiores a los que se encuentran en el mercado.

EL PROPIETARIO NO LLEGA A FIN DE MES

  • El análisis cualitativo sobre perfiles de propietarios de viviendas revela dos grandes grupos, con edades entre 55 y 65 años, propietarios o gestionando la viviendas de sus padres que viven en residencias.
  • Las viviendas, con más de 60 años de antigüedad, llevan entre 15 y 20 años en alquiler sin ninguna reforma.
  • Las viviendas necesitan de media unos 4.000€ en reformas y los propietarios no tienen dinero para acometerlas. “Hemos tenido que abrir una línea de financiación a propietarios, a cero interés, para que éstos pudieran reformar su vivienda y ponerla en alquiler”, subraya José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler.
  • “En este contexto, hemos comprobado que el propietario tiene actualmente una economía muy ajustada y poner una vivienda en alquiler, comenta Zurdo, tiene una serie de gastos e imprevistos que hay que hacer frente y la mayoría de propietarios actualmente no pueden.

Madrid, 2 de julio de 2019. A pesar de los altos precios en las viviendas de alquiler, el actual perfil del propietario ya no es el que era o no representa de forma tan fidedigna aquel estereotipo popular, no muy acertado, que dice que el propietario de viviendas es un usurero y especulador, con mucho dinero, que se aprovecha de la fragilidad económica del inquilino. Todo lo contrario, el perfil del actual propietario, según se desprende de un análisis cualitativo que ha realizado la Agencia Negociadora del Alquiler, es una persona con los recursos muy limitados, hasta tal punto, subrayan desde la empresa intermediadora en arrendamientos urbanos, “que cuando hay que reponer un electrodoméstico en una vivienda, se lo tenemos que financiar nosotros, porque no tienen capacidad económica para ello”.

El perfil de un propietario hoy día se divide en dos grupos mayoritarios, según el análisis realizado por la Agencia Negociadora del Alquiler, por un lado un grupo compuesto por personas mayores, pensionistas que están en una residencia, y que son propietarios del 50% de la vivienda, y usufructuario del resto. Esta vivienda está siendo administrada por sus hijos, con edades entre 55-65 años que se están haciendo cargo del alquiler de la vivienda.  

Los familiares descendientes, apunta José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, necesitan una garantía de pago, que se

alquile rápidamente y de forma continua, puesto que la renta que perciben del alquiler es un complemento para pagar el coste de la residencia”.

El otro gran grupo de propietarios son aquellos, con edades comprendidas también entre 55 y más de 65 años, que ya han heredado la vivienda tras el fallecimiento de sus padres, y que necesitan los ingresos del alquiler de esa vivienda.

El problema común a ambos grupos es el estado de la vivienda, subraya José Ramón Zurdo: “éstas viviendas, entre 60 y 70 años de antigüedad, han estado entre 15 y 20 años en alquiler sin realizar ningún tipo de actualización o mejora y ahora que le toca salir al mercado con una oferta de productos en mejores condiciones, y tienen que gastar una cantidad importante de dinero para situar esa vivienda al mismo nivel que las demás, y los propietarios no disponen de ese dinero, que suele rondar los 4.000€ de media”.

“Nosotros como empresa, comenta Zurdo, hemos tenido que abrir una línea de financiación a propietarios, a cero interés, para que éstos pudieran reformar su vivienda, modernizándola, y muy importante, aumentando la rentabilidad del inmueble, y así poder alquilarla a un público joven.

“En este contexto, hemos comprobado que el propietario tiene actualmente una economía muy ajustada y poner una vivienda en alquiler, subraya Zurdo, tiene una serie de gastos e imprevistos que hay que hacer frente y la mayoría de propietarios actualmente no pueden. Nos referimos a la necesaria adecuación de la vivienda que se va a alquilar, lo que incluye pintura, limpieza y pequeñas reparaciones, hasta reformas o la sustitución de pequeños electrodomésticos”. 

EL PORQUÉ DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE LOS ALQUILERES

Los motivos de la subida tan desproporcionada de los precios de los alquileres, se ha producido, no por un solo hecho en concreto, sino por la concurrencia de varias circunstancias, que ha provocado una fuerte demanda generalizada de alquileres que no ha sido acompañada por una oferta suficiente para cubrir esa demanda.

Por lo que la pregunta que habría que hacerse es qué ha provocado esa fuerte demanda. Respondiendo a la pregunta, hay varios factores, por un lado el aumento considerable de la movilidad laboral de muchos trabajadores; también ha influido el que muchas personas hayan escogido el alquiler como opción de vida antes de lanzarse a la compra de la vivienda; también ha influido el endurecimiento de las condiciones hipotecarias para acceder a la financiación para la compra de viviendas lo que ha provocado que muchas personas opten por el alquiler como forma de vida.

Todo ello ha hecho crecer exponencialmente la demanda de alquileres, que ante una oferta pequeña ha provocado una subida espectacular de los precios; si todo esto lo unimos con el importante crecimiento del alquiler turístico, que ha subido considerablemente el precio de los alquileres en las almendras centrales de las grandes capitales; pues ese cóctel ha provocado una inercia en cascada de subida de precios, sobre todo, cuando los propietarios se han dado cuenta que a pesar de subir los precios seguían encontrando candidatos, lo que ha originado la voracidad de muchos propietarios en aumentar considerablemente las rentas de sus alquileres provocando una escalada considerable en el alza de los precios.

De todas maneras como he comentado en otras ocasiones creo que es muy importante, para aumentar la oferta de viviendas, que se consoliden medidas en pro de una mayor seguridad jurídica y agilidad procesal, lo que provocaría un aumento considerable de la importante oferta de viviendas que muchos propietarios no se atreven a sacar al alquiler por el tiempo que tardan en recuperar las casas, con un efecto de bajada de precios.

Pero en este país nadie se atreve a tomar este tipo de medidas por el componente electoral tan importante que tienen, al afectar a cientos de miles de votantes, que podrían hacer que se inclinara el voto de un lado a otro, y por eso casi siempre las medidas que se adoptan son lights para salir del paso, a través de parches pero sin buscar soluciones definitivas.

Concluyendo, para conseguir una bajada de los precios de los alquileres habría que adoptar las siguientes medidas:

  • Aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler.
  • Agilizar los procedimientos judiciales para que hubiera más seguridad jurídica en el sector .
  • Incentivar fiscalmente a los propietarios para que saquen más viviendas al alquiler.
  • Agilización de las Licencias Municipales de construcción que actualmente están tardando en concederse entre año y año y medio

Con la suma de estas cuatro medidas, los precios de los alquileres bajarían y se situarían en unos rangos de precios más estables.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.

Arrendar una vivienda no es un derecho único del propietario

Tenemos la creencia errónea de que una vivienda solo podrá ser arrendada por su dueño, pero veremos que esto no es cierto y que hay más posibles arrendadores. Concretamente la vivienda puede ser arrendada por tres figuras legales: el propietario, el usufructuario y el titular de un derecho real de superficie sobre la vivienda.

La primera figura es la del propietario, que es el supuesto más habitual al ser el dueño de la vivienda que se quiere arrendar.

Pero también puede ser arrendador el usufructuario, que es la persona que tiene asignado el derecho de uso y disfrute de la vivienda, y por lo tanto, quien también está facultado para arrendar la vivienda. Conviene explicar este concepto:

En el ámbito judicial, el usufructo es el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos. Esto quiere decir que el usufructuario posee el bien en cuestión (tiene la posesión), puede utilizarlo y obtener sus frutos, pero no es su dueño (no es el propietario).

El usufructuario, por lo tanto, no tiene el derecho de enajenar o disminuir el bien sin el permiso del propietario. Sólo este último puede disponer del bien, gravarlo o venderlo, de acuerdo a su voluntad.

Ahora bien, y esto es importante que se sepa, al fallecimiento del usufructuario o a la extinción de su derecho de usufructo, porque los usufructos también pueden ser temporales, se extinguiría el arrendamiento que hubiera concertado el usufructuario, aunque no hubiera vencido su plazo de duración.

La tercera persona que también puede ser arrendador, es aquella que sea titular de un derecho real de superficie sobre la vivienda que se quiere arrendar.

En otras palabras, el dueño de lo construido en suelo ajeno, como dueño de los construido, también puede ser arrendador por el tiempo que dure su derecho de superficie; por lo que al igual que ocurría con el derecho de usufructo, cuando finalice o se extinga el derecho de superficie, se extinguiría también el arrendamiento concertado por el superficiario aunque no hubiera vencido su plazo de duración.

José Ramón Zurdo, CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler.

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